収支と築年数の関係
収入と築年数の関係性は需要です。
同じ立地の場合、賃料は中古物件より新築物件の方がやや高くなる傾向にあります。築年数が新しいほど入居者に人気があり、空室率が低くなるためです。そのため、新築物件や築浅物件の方が家賃収入は高くなります。
一方、支出面では、築年数が古いほど支出は多くなります。
アパート経営では、物件の経年劣化に対応するために、修繕を行って機能性を維持します。その修繕費は築年数が古いほどかさむのが一般的で、また機能性には問題がなくても、時代のニーズに対応するためにリフォームや新しい設備投資が必要になる場合があります。
また収益性を示す利回りも、築年数によって変動します。
新築や築浅物件と比較して物件価格が安いため、築年数が古い物件の方が「表面利回り」が高くなる傾向にあります。ただし、修繕費やリフォーム代が高額になる物件であれば、長期的に見たら新築物件や築浅物件よりも利益が確保できず、「実質利回り」が低くなる可能性があります。築年数の古い物件を購入する場合は、将来的に発生する修繕費やリフォーム代の考慮が必要です。
融資条件と築年数の関係
相続しないかぎり、ほとんどの物件を購入する際、自己資金が不足している場合は一般的に、「金融機関からの融資」を利用します。勿論リフォームやリノベーション工事でも融資を行うこともあります。
金融機関から不動産投資ローン（アパートローン）などの融資を受ける場合、物件の築年数は融資条件に影響します。特に影響が大きくなるのが、「融資期間」です。
一般的に融資期間は、建物の法定耐用年数から定められています。例えば、木造で22年・鉄筋コンクリート造で47年です。法定耐用年数は変わらないため、おのずと中古物件より新築物件の方が融資期間は長くなります。
築年数が古く、融資期間が融資金額に対して短すぎると、月々の返済額の負担が増すため、場合によってはオーナー自身の生活が苦しくなることが考えらえます。金融機関によっては、築年数が古い物件への投資は行わない場合もあるようです。
築年数によって融資条件が悪くなるということは、物件を売りたくても、築年数の古い物件では買い手が付きにくいということも意味します。
融資を申し込む際は、物件の築年数によって、融資条件が変わることに留意しておきましょう。一部の銀行では融資期間を延ばすスキームとして劣化等級を取得する場合があります。
